作者|深水财经社 乌海
当初说1万每平买50年产权公寓，能落户上学，现在办房产证要先注册高新企业，年纳税还得50万以上，这不是坑人吗？
10月24日，南京江北新区研创园“恒通国际”项目业主拿着手中的“招商投资协议”，向荔枝新闻记者投诉自己的遭遇。
公开信息显示，这个占地数万平方米、建有十几栋大楼的项目，原本规划为高铁轨道材料研发生产用地，却被包装成住宅公寓销售长达十年。
直到业主收房办证时才发现，这场“买房”交易竟是一场精心设计的骗局。
谁为十年违规操作开绿灯
据媒体报道，涉事项目用地性质为科研用地，但是自2015年起，运营方便将这些科研楼分割改造，配备厨房、燃气等住宅设施，以“50年产权公寓”名义对外销售，单价约1万元/平方米。
而该楼盘的销售人员称民用水电齐全，还能落户上学，比周边住宅便宜一半，当初还承诺“个人可直接办证”，但签约时提供的并非商品房买卖合同，而是“招商投资协议”或“定制合同”。直到2025年集中交房后，业主们才得知办证的真实条件：必须在江北新区注册高新企业，且满足年纳税50万元等硬性要求。
更令人震惊的是，该项目违规销售已持续十年。目前不仅已有大量业主装修入住，新建的20层研发大楼仍在以“可租可售”名义招商，违规行为仍在持续。这一现象曾经在与2017年江北高新区“星火E方”项目极为相似，当时该科研用地项目以“挑高公寓”名义销售，同样要求业主注册公司办证，最终引发业主集体维权。
运营方虚假招商？
梳理企查查及公开报道信息发现，这个楼盘的建设单位为江苏恒通高铁轨道材料有限公司，控股股东和法定代表人均为丁兴池，而购房人的销售合同也是跟这家公司签订的。
项目运营方“恒通国际”的主体为江苏恒通国际货运有限公司，成立于1997年，注册资本800万元，法定代表人胡冰清，股东为南京东畅投资咨询管理有限公司（持股70%）和自然人胡波（持股30%）。
这家主营国际货运代理、仓储服务的物流企业，之所以能跨界开发房地产，与其关联企业布局密切。公开信息显示，胡波同时担任智慧恒通供应链科技集团有限公司CEO，该公司为恒通国际物流集团旗下企业，2022年签约落户江北新区研创园，2023年启动智慧恒通南京总部基地项目。
值得注意的是，智慧恒通（江苏）供应链科技集团有限公司同样由东畅投资控股，法定代表人为胡冰清，与恒通国际货运存在明显关联关系。
业内人士指出，这类“物流企业+地产开发”的模式并不罕见，往往通过关联交易获取产业用地，再利用政策模糊地带违规开发，既降低了拿地成本，又规避了房地产开发资质限制。
而这些企业拿到地之后，还要自己招揽企业入住，否则达不到当初的招商规模，很可能要支付违约金甚至退还土地。所以这些运营企业就开始违规操作，以住宅公寓的名义对外销售，达到招商的目标。
十年违规为何未被制止？
“项目分批建设销售十年，多次举报却无人制止。”业主提供的投诉记录显示，早在2018年就有购房者反映问题，但直至2025年10月，江北新区规划和自然资源局才表态称该项目“涉嫌虚假宣传，性质恶劣”，并成立工作专班调查。
根据南京2017年《关于加强商业办公项目等非住宅类建筑项目管理的通知》，科研用地配套生活服务设施不得超过15%，且不得分割销售给个人。但实际操作中，“配套设施”界定模糊，为开发商整栋改造提供了空间。
开发商多以“低价产权房”为诱饵，用“招商协议”替代购房合同，隐瞒土地性质。购房者往往忽视用地类型，轻信口头承诺，只看到价格便宜。南京市不动产登记中心提醒，购买房产前需核查《不动产权证》土地性质，科研、工业用地无法办理个人住宅产权。
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