8月的香港山顶，依旧是车水马龙，豪宅区外观风光不减，可就在这里，一笔堪称史上最惨的交易，成为金融圈和地产圈热议的焦点。
8月20日，歌赋山道15号以7.9亿港元成交，听上去还是天价，但一对比就知道多惨：2016年陈红天买进来花了21亿，这一卖，亏了13.1亿，跌幅62.4%，直接刷新香港住宅史上最大亏损纪录。
更扎眼的是，这栋豪宅原本是深圳狂人陈红天的“宝贝”，当年他还豪言“别人炒楼花，我买整栋楼”。没想到九年后，豪宅成了拖垮他名声的烫手山芋。
这下，香港地产圈都在问：这个敢怼王石、瞧不上李嘉诚的深圳富豪，到底怎么走到今天的？
01
陈红天1959年生在佛山南海，父亲是学校副校长，家境算体面。
17岁那会儿，他下乡插队，干的是最苦的农活，后来返城，凭着乒乓球特长，当过教练，还去中学教过书。
要说他人生的拐点，就是1984年辞掉铁饭碗，跑去深圳下海做服装外贸。
那时候，内地还清一色蓝布衣，港澳亲戚穿西装牛仔裤回乡探亲，差距一眼可见，陈红天瞅准商机，把布料缝成衣服出口，硬是干成了一笔大生意，掘到第一桶金。
90年代，他盯上了房地产，成立祥祺集团。
起初做小区住宅，后来越做越大，酒店、公寓、写字楼都涉足，深圳本地不少楼盘都有他的名字。
真正让他声名大噪的，是2015年之后那几笔大手笔，他先是豪掷3.87亿港元，买下被誉为“亚洲楼王”的傲璇（Opus Hong Kong）高层单位。
那可是盘踞半山、出自建筑大师之手的顶级豪宅，能挤进这里的业主，清一色是香港的顶流富豪。
紧接着，2016年他更是一掷千金，21亿港元拿下山顶歌赋山道15号的整块地皮，当时折合每平方呎22.74万港元，直接刷新全港纪录，震动整个地产圈。
还没等市场反应过来，他又在同年7月，以45亿港元收下红磡海滨的One HarbourGate东座整幢写字楼，并高调改名“祥祺中心”，宣布这里就是祥祺集团的香港总部。
更夸张的是2017年，他把手伸到海外市场，在伦敦金丝雀码头接连拿下两栋地标写字楼，一时间被港媒形容为扫楼狂魔。
短短三年，陈红天几乎年年都有大动作，不是豪宅就是地标，也正因此，他被媒体封为“深圳超级富豪”，一度成为地产圈最炙手可热的名字。
当时他的身家高达350亿，手里握着12栋摩天大楼，年收租金几十亿。他最经典的那句话就是：“别人炒楼花，我买整栋楼。”
这句话，一度被看作一位深圳富豪的豪言壮语。
02
光有钱还不够，他还有一个响亮身份，“同心俱乐部”创始人。
这是深圳最神秘的富豪组织，马化腾、王传福、王卫都在名单里，成员控制的上市公司上百家，资产总额上万亿。
有了这个圈子，他不仅是买楼狂魔，更成了话事人。
正因为如此，陈红天在公开场合说话也越来越有底气。
2016年“宝万之争”闹得满城风雨时，王石公开抵制姚振华的野蛮人收购。
别人都保持沉默，陈红天却直接下场，写了一篇《谁是野蛮人？》，公开为姚振华站台，言辞犀利，直怼王石。
在当时的地产圈，这是少见的硬刚，一时让陈红天名声大噪。
到了2022年，他在一次大湾区青年颁奖礼上又甩出惊人之语：“李嘉诚也没多厉害，长和系市值不到2000亿，在我们身边算不了什么。”
这句话一经传出，立刻在网上炸开了锅，有人觉得他狂妄自大，不知天高地厚；也有人说，他说出了部分内地地产大佬心里的真实想法。
无论是怒怼王石，还是贬低李嘉诚，都让陈红天的“狂人”人设彻底立住。
那几年，他在地产圈不仅是买下整栋楼的大佬，更是敢说敢怼的深圳地产第一狂人。
03
陈红天的致富模式，其实就是靠杠杆：贷款买大楼，租金还利息，等升值再卖出。
在低利率年代，他吃尽红利，可从2019年开始，形势急转直下：英国脱欧、加息潮来了，租金不涨反跌，利息却越滚越多。
在香港，陈红天的资产接连“爆雷”。
他曾引以为傲的“亚洲楼王”傲璇，被银行接管后以折价出售，最终打了个六折；
红磡的“祥祺中心”，2016年买入价高达45亿港元，结果撑不过资金链危机，2024年被香港都会大学以26.5亿接手，账面亏掉近20亿；
至于山顶的歌赋山道15号，更是拖了两年才卖出，最后成交价7.9亿，比当年买入价少了13.1亿，直接刷新香港住宅市场的“最惨纪录”。
把视线拉到伦敦，他的两笔“英伦扫楼”，加拿大广场20号和丘吉尔广场5号，同样没能幸免。因为还不上贷款，这两栋地标大厦先后被银行委托出售，陈红天雄心勃勃的海外版图，就这样被切割清仓。
而在内地，他参股多年的华南城也迎来大结局，2025年，因债务高达609亿港元被法院下令清盘。
04
有人疑惑：陈红天不是有同心俱乐部吗？朋友遍布深圳顶级富豪圈，怎么没人拉他一把？
朋友圈能帮你做生意、搭人脉，但没法替你还债，尤其在地产寒冬，大家自己都焦头烂额，谁敢接你的烫手山芋？
结果是，陈红天多次向俱乐部成员求助，最后还是孤立无援，豪宅、地标一个接一个被银行接管，人脉光环彻底失效。
从豪华朋友圈撑腰到孤家寡人，不过短短几年。
其实陈红天的故事也不是个例，
高银集团老板潘苏通，2015年身家122亿美元，曾与李嘉诚并肩，结果117大厦烂尾，资金链断裂，豪宅、写字楼被接管，最终破产。
美亚磁带创始人陈秉志，风光一时无两，但产业衰退，融资断裂，几十年的老宅也被银行收走。
换句话说，他们赢在风口，败在杠杆。
曾经的陈红天，手握12栋摩天大楼，敢在公众场合放狠话，敢和顶级富豪叫板。
如今，他成了香港住宅史上最大的亏损业主。
山顶的风依旧吹着，豪宅的主人却换了一批又一批。地产黄金年代的打法彻底失效。
陈红天的落幕，不只是一个人败下阵来，而是一个地产时代的终结。
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